Sikring af indskud i fælles ejendom i samlivsforhold
Hej Brevkasse
Min kæreste og jeg har købt et hus sammen i lige sameje. Jeg har en opsparing på 300.000 kr., som jeg bruger i forbindelse med huskøbet. Resten af købesummen optager vi fælles lån på. Jeg er kommet til at tænke på, hvad der sker med mit indskud, hvis vi går fra hinanden og huset skal sælges. Jeg ønsker en form for sikkerhed for mine penge. Hvordan gøres det?
Hilsen
Julie
Kære Julie
Tak for dit spørgsmål.
Det er vigtigt, at der gøres nogle overvejelser, hvis en af parterne i et samlivsforhold som ugifte samlevende skyder en stor sum penge i et huskøb, hvor begge parter skal eje halvdelen hver. Hvis ejendommen på et tidspunkt skal sælges, vil friværdien nemlig blive delt efter ejerforholdet, og dermed med halvdelen til jer hver. I princippet betyder det, at din kæreste vil få tildelt halvdelen af dit indskud (forudsat friværdien overstiger indskuddet).
I jeres tilfælde vil det være relevant at overveje at oprette en såkaldt samejeoverenskomst. Heri vil der først og fremmest forholdes til, at du har indskudt kontant kr. 300.000 i jeres ejendom, og at du i tilfælde af samlivsophør vil være berettiget til at få beløbet igen – selvfølgelig igen forudsat, at friværdien er i behold i ejendommen i forbindelse med salget.
Derudover kan samejeoverenskomsten regulere ejerskabet mellem jer i øvrigt, herunder kan I f.eks. beslutte en opgavefordeling for ejendommens vedligehold, afholdelse af udgifter ved ejendommen, om ejendommen kan pantsættes af jer hver især, og derudover kan det reguleres, hvordan I forholder jer, såfremt én ønsker at træde ud af samejet og sælge sin andel. Det vil ofte være i tilfælde af et samlivsophør.
Det er også muligt at indsætte en bestemmelse om, at én af jer har fortrinsret til at købe ejendommen, såfremt I går fra hinanden. I det tilfælde vil du også forlods få dit indskud igen.
I tilknytning til oprettelse af samejeoverenskomsten vil jeg også anbefale dig, at du sørger for, at der oprettes et gældsbrev, hvori din samlever erklærer, at han skylder dig kr. 150.000 (halvdelen af dit indskud). Det kan gøres rente- og afdragsfrit.
Gældsbrevet sikrer bl.a., at du ikke alene bærer risikoen for, at ejendommen eventuelt falder i værdi, ligesom du med gældsbrevet i en senere situation i forbindelse med samlivsophør og tvist imellem jer vil kunne gøre krav på beløbet via Fogedretten.
Mange undrer sig over, at gældsbrevet ikke skal lyde på det fulde indskud (300.000 kr.), men det skal ses i sammenhæng med, at I stilles lige ved, at du låner din kæreste ”hans halvdel” af indskuddet, fremfor at han skulle optage ekstra lån i banken.
Derved er du ekstra sikret for, at du kan modtage dit fulde indskud, såfremt I ophæver jeres samliv, idet gældsforholdet vil bestå, uanset om I er samlevende eller ej.
En samejeoverenskomst bliver i udgangspunktet ikke tinglyst i Tingbogen, men det vil oftest fremgå af aftalen, at den skal tinglyses, hvis blot én af jer ønsker det. Fordelen ved tinglysningen er, at samejeoverenskomsten vil kunne fremskaffes digitalt for andre end jer. Det kunne f.eks. være i tilfælde af din død, hvor dine arvinger kunne få brug for at påberåbe sig indholdet af samejeoverenskomsten i forbindelse med udredning af arv efter dig. Hvis samejeoverenskomsten kun findes i papirform, og i jeres varetægt, vil aftalen kunne gå tabt i et sådant tilfælde.
I skal være opmærksomme på, at såfremt I på et tidspunkt gifter jer, vil samejeoverenskomsten bortfalde. Den skal i det tilfælde erstattes af en ægtepagt, som skal tinglyses i Personbogen for at være gyldig. Heri kan du bl.a. sikre dig, at dit indskud i ejendommen skal være dit særeje, og dermed holdes uden for deling i tilfælde af skilsmisse.
Som du kan læse, er det komplicerede forhold, der gør sig gældende i overvejelserne omkring sikring af dit indskud i forbindelse med erhvervelsen af fælles bolig. Jeg vil derfor råde dig til at søge bistand hos en advokat, som beskæftiger sig med familiesager, således at ovennævnte dokumenter bliver oprettet korrekt.
Med venlig hilsen
Advokathuset Muurholm